Selaat asuntoilmoituksia ja bongaat täydellisen oloisen kodin. Myyntihinta: 189 000 €. Jes, sopii budjettiin! Mutta hetkinen… vieressä lukee toinen luku: velaton hinta 247 000 €. Mihin ihmeeseen 58 000 euroa yhtäkkiä haihtui tai ilmestyi?
Puhalletaanpa hetki. Et ole todellakaan yksin tämän hämmennyksen kanssa. Itse asiassa tämä on yksi asuntokaupan yleisimmistä sudenkuopista, mutta kun ymmärrät näiden kahden termin eron, osaat vertailla asuntoja paljon fiksummin ja vältät ikävät yllätykset.
Joten, onko myyntihinta sama kuin velaton hinta? Lyhyt ja ytimekäs vastaus on: ei ole. Syy tähän eroon on lähes aina yhtiölaina. Käydään läpi selkokielellä, mitä nämä termit oikeasti tarkoittavat ja miten ne vaikuttavat sinun lompakkoosi.
Mitä myyntihinta tarkoittaa?
Aloitetaan helpoimmasta: myyntihinta. Se on se summa, jonka maksat kaupanteossa suoraan asunnon myyjälle. Piste. Se on hinta itse asunnon osakkeista, ei mistään muusta.
Ajattele sitä kuin ostaisit auton kaveriltasi. Sovitte hinnan, siirrät rahat, ja homma on selvä. Yksinkertaista.
Mutta tässä on koukku: myyntihinta on harvoin koko totuus asunnon hinnasta, jos taloyhtiöllä on lainaa. Ja arvaa mitä? Lähes aina on.
Velaton hinta paljastaa asunnon todellisen kustannuksen
Ja juuri siksi on olemassa velaton hinta. Se on asunnon todellinen, kokonaisvaltainen hinta. Se sisältää sekä myyjälle maksettavan myyntihinnan että asunnon osuuden taloyhtiön yhteisestä lainasta – eli yhtiölainasta.
Mikä ihmeen yhtiölaina? Se ei ole myyjän henkilökohtainen velka, vaan koko talon yhteinen laina, jolla on rahoitettu isoja remontteja (kuten putkia tai julkisivua) tai jopa koko rakennuksen rakentaminen uudiskohteissa. Tämä laina on jaettu kaikkien osakkaiden kesken.
Juuri siksi velaton hinta on se luku, jota sinun kannattaa tuijottaa, kun vertailet asuntoja. Se on ainoa reilu tapa nähdä, mitä koti oikeasti maksaa.
Yksinkertainen kaava, joka pelastaa sekaannuksilta
Nämä kaksi hintaa nivoutuvat yhteen simppelillä kaavalla, joka kannattaa painaa mieleen:
Velaton hinta = Myyntihinta + Yhtiölainaosuus
Joka kerta kun katsot asuntoilmoitusta, voit pyöräyttää tämän laskun päässäsi. Jos ilmoituksessa on vain yksi hinta, se tarkoittaa yleensä, että yhtiölainaa ei ole. Tämä on tosin nykyään melko harvinaista herkkua.
Käytännön esimerkki: Miten tämä toimii oikeassa elämässä?
Palataanpa alkuun. Asunnon myyntihinta on 189 000 € ja velaton hinta 247 000 €. Yhtiölainaa on siis jäljellä 58 000 €.
Ostajana sinulla on käytännössä kaksi reittiä maaliin:
Vaihtoehto A: Maksat koko velattoman hinnan kerralla pois
Jos valitset tämän reitin, maksat kaupanteossa koko potin, eli 247 000 €. Siitä 189 000 € menee myyjälle ja loput 58 000 € taloyhtiölle yhtiölainan poismaksuun. Tämän jälkeen asuntosi on velaton ja maksat kuukausittain vain hoitovastiketta. Helppoa ja huoletonta!
Vaihtoehto B: Maksat myyntihinnan ja lyhennät yhtiölainaa kuukausittain
Tämä on selvästi yleisempi tapa. Maksat kaupanteossa myyjälle 189 000 € ja otat samalla kontollesi 58 000 € yhtiölainan. Tätä lainaa lyhennät kuukausittain taloyhtiölle maksettavan rahoitusvastikkeen muodossa – hoitovastikkeen lisäksi.
Tässä vielä kertauksena selkeä vertailutaulukko:
| Tekijä | Vaihtoehto A: Maksat velattoman hinnan | Vaihtoehto B: Maksat myyntihinnan |
|---|---|---|
| Maksu kaupanteossa | 247 000 € | 189 000 € |
| Myyjän saama summa | 189 000 € | 189 000 € |
| Taloyhtiölle maksettu summa | 58 000 € (heti pois) | 0 € (aluksi) |
| Kuukausittainen vastike | Vain hoitovastike | Hoitovastike + rahoitusvastike |
| Sinun velkavastuusi kaupan jälkeen | Ei yhtiölainavelkaa | 58 000 € yhtiölainaa |
Kumpi sitten kannattaa? Taloudellisesti lopputulos on pitkässä juoksussa lähes sama. Kyse on enemmänkin siitä, paljonko sinulla on käteistä tai lainaa käytettävissä juuri kaupantekohetkellä.
Nopea muistilista: Kumpaa hintaa katsot milloinkin?
Pidetään homma simppelinä. Tässä nopea nyrkkisääntö, jolla pärjäät tilanteessa kuin tilanteessa:
- Kun vertailet asuntoja: Katso AINA velatonta hintaa. Se on ainoa reilu tapa vertailla asuntojen todellisia kokonaiskustannuksia.
- Kun neuvottelet myyjän kanssa: Neuvottelut pyörivät yleensä myyntihinnan ympärillä. Myyjää kiinnostaa se, mitä hänelle jää käteen.
- Kun puhut pankin kanssa lainasta: Pankki katsoo koko pakettia. Se arvioi maksukykyäsi suhteessa kokonaisrasitukseen, johon lasketaan sekä asuntolainan lyhennys että tulevat vastikkeet (hoito- ja rahoitusvastike).
Mietityttääkö asuntokauppa? Me autamme.
Myyntihinta, velaton hinta, rahoitusvastike… Huh, onhan näitä termejä. Mutta tärkeintä on, ettet anna niiden lannistaa. Kun perusidea on hallussa, asuntojen selaaminen on paljon selkeämpää ja turvallisempaa.
Jos asuntokaupan yksityiskohdat mietityttävät tai kaipaat sparrausapua juuri sinulle sopivan kodin ja rahoituksen löytämisessä, älä epäröi kysyä. Kokeneet asiantuntijamme ovat täällä sinua varten ja auttavat mielellään kaikissa asuntokaupan vaiheissa. Ota rohkeasti yhteyttä!
Usein kysytyt kysymykset
Mistä tiedän asunnon yhtiölainaosuuden suuruuden?
Tarkka summa löytyy aina virallisesta isännöitsijäntodistuksesta, joka on asuntokaupan tärkein paperi. Se on yleensä mainittu myös myyntiesitteessä. Jos et löydä tietoa, kysy sitä suoraan välittäjältä.
Mistä hinnasta varainsiirtovero maksetaan?
Hyvä ja tärkeä kysymys! Varainsiirtovero (asunto-osakkeissa 1,5 % vuodesta 2024 alkaen) maksetaan aina velattomasta hinnasta. Tämä on olennainen osa asunnon kokonaiskustannuksia, joten muista laskea se mukaan budjettiisi.
Voiko yhtiölainan aina maksaa pois kerralla?
Yleensä kyllä, mutta pieniä poikkeuksia on. Joissakin taloyhtiöissä voi olla rajoituksia, että lainan voi maksaa pois vain tiettyinä aikoina vuodesta (esim. kerran tai kahdesti). Tämä kannattaa aina varmistaa isännöitsijältä ennen kaupantekoa, jotta ei tule yllätyksiä.
Miksi uudiskohteissa on usein niin suuri yhtiölaina?
Tämä on yleinen tapa rahoittaa uudiskohteita. Suuren yhtiölainan avulla asunnon myyntihinta saadaan näyttämään houkuttelevan matalalta. Tämä madaltaa kynnystä päästä kiinni uuteen asuntoon, kun et tarvitse heti niin suurta pankkilainaa. Ostaja voi sitten itse päättää, maksaako lainaosuuden pois myöhemmin vai lyhentääkö sitä kuukausittain rahoitusvastikkeena.