Olet siis myymässä asuntoasi. Mahtavaa! Sitten välittäjä lyö eteesi paperinipun: kiinteistönvälitys toimeksiantosopimus. Siinä vilisee termejä kuten palkkio, sopimusaika ja markkinointi. Tekisi mieli vain raapustaa nimi alle ja toivoa parasta, eikö? Juuri siinä piileekin monen asuntokaupan suurin kompastuskivi.
Tehdään yksi asia selväksi: tämä sopimus ei ole mikään muodollisuus. Se on kiveen hakattu, laillisesti sitova diili sinun ja välittäjän välillä. Se määrittää pelisäännöt koko myyntiprojektille. Huonosti neuvoteltu välityssopimus voi johtaa kalliisiin yllätyksiin, tehottomaan myyntiin ja täysin turhiin riitoihin.
Mutta ei syytä paniikkiin. Kun olet lukenut tämän tekstin, tiedät tasan tarkkaan, mitä sopimuksesta kannattaa syynätä, mistä voit neuvotella ja milloin hälytyskellojen kuuluu soida. Käydään homma läpi pala palalta, selkokielellä.
Mikä ihmeen toimeksiantosopimus?
Yksinkertaisesti sanottuna toimeksiantosopimus on sinun ja kiinteistönvälitysliikkeen välinen sopimus, jolla annat heille tehtäväksi myydä asuntosi. Laki on tässä tiukka: sopimuksen on oltava aina kirjallinen tai sähköisesti allekirjoitettu. Suullisiin lupauksiin on turha vedota, joten varmista, että kaikki mistä sovitte, löytyy paperilta.
Sopimus suojaa teitä molempia. Se takaa sinulle, että välittäjä tekee lupaamansa työn, ja välittäjälle, että hän saa palkkionsa onnistuneesta kaupasta.
Mitä sopimuksesta tulee tarkistaa? Käydään 7 tärkeintä kohtaa läpi
Kun saat sopimusluonnoksen käteesi, hengitä syvään. Älä vain vilkuile sitä läpi, vaan lue se ajatuksella. Tässä on 7 kohtaa, joihin sinun on ehdottomasti kiinnitettävä huomiota.
1. Osapuolet ja kuka vastaa mistäkin
Varmista ensin perusasiat. Löytyyhän sopimuksesta sinun tietojesi lisäksi välitysliikkeen täydellinen nimi ja Y-tunnus? Ja mikä tärkeintä: onko myynnistä vastaavan välittäjän nimi mainittu? Jos sopimuksessa lukee vain firman nimi, kuka tahansa voi periaatteessa hoitaa myyntiäsi. Sinun kuuluu tietää, kenen kanssa asioit.
2. Välityspalkkio – prosentti vai kiinteä hinta?
Ja sitten se kaikkia kiinnostavin kohta: raha. Mitä lysti maksaa? Välityspalkkio on yleensä prosenttiosuus asunnon velattomasta kauppahinnasta (esim. 3,5 % + alv), mutta se voi olla myös kiinteä summa. Tärkeintä on, että palkkion peruste on rustattu sopimukseen täysin yksiselitteisesti.
Tarkista myös nämä asiat:
- Mistä hinnasta palkkio lasketaan? Lähes poikkeuksetta velattomasta hinnasta, ei pelkästä myyntihinnasta. Varmista tämä.
- Onko palkkiolla minimisummaa? Joskus sopimuksissa on ehto, että palkkio on vähintään X euroa, vaikka kauppahinta jäisi matalaksi.
- Peritäänkö palkkio, jos kauppa peruuntuu? Entä jos ostajaehdokas vetäytyykin? Hyvässä sopimuksessa palkkiota ei peritä, jos kauppa kariutuu syistä, jotka eivät johdu sinusta.
Ja muista: välityspalkkio on neuvoteltavissa. Älä hyväksy ensimmäistä tarjousta purematta.
3. Sopimusaika: enintään 4 kuukautta
Tässä kohtaa laki on onneksi sinun puolellasi. Hyvä niin! Kun myyt kotiasi kuluttajana, toimeksiantosopimus saa olla määräaikaisena voimassa korkeintaan neljä kuukautta kerrallaan. Jos sopimukseen on kirjattu pidempi aika, se ei ole sitova tämän ylittävältä osalta.
Varo sopimuksia, jotka jatkuvat automaattisesti. On reilua, että neljän kuukauden jälkeen tilanne katsotaan yhdessä läpi ja jatkosta sovitaan erikseen. Tämä antaa sinulle vapauden vaihtaa välittäjää, jos tuloksia ei synny.
4. Sopimustyyppi: Yksinmyynti on yleisin ja yleensä paras
Yleisin sopimus on yksinmyyntitoimeksianto. Se tarkoittaa, että annat myyntioikeuden vain yhdelle välitysliikkeelle sopimuskauden ajaksi. Jos myyt asunnon itse tai toisen välittäjän kautta tänä aikana, olet silti velvollinen maksamaan palkkion alkuperäiselle välittäjälle.
Tämä kuulostaa ehkä rajoittavalta, mutta se on reilu käytäntö. Se takaa välittäjälle työrauhan ja varmistaa, että hänen markkinointiin käyttämänsä aika ja raha eivät valu hukkaan.
5. Markkinointisuunnitelma: Mitä rahalla saa?
Mitä rahalla sitten saa? Sopimuksessa pitää lukea mustaa valkoisella, miten ja missä kotiasi mainostetaan. Älä tyydy ympäripyöreään lupaukseen ”laajasta markkinoinnista” – se ei tarkoita mitään. Vaadi konkreettinen lista:
- Valokuvaus ja videot (kuvaako ammattilainen?)
- 3D-esittelyt ja pohjakuvan stailaus
- Nettisivut (Etuovi, Oikotie ja mitkä muut?)
- Somenäkyvyys (millä budjetilla ja missä kanavissa?)
- Lehti-ilmoitukset
Varmista myös, että saat itse hyväksyä myynti-ilmoituksen ja kuvat ennen niiden julkaisua. Sinä tunnet kotisi parhaiten.
6. Toimeksiantosopimuksen irtisanominen
Elämä on elämää, ja joskus myyntiaikeet muuttuvat. Määräaikaista sopimusta ei kuitenkaan yleensä voi irtisanoa kesken kauden ilman seuraamuksia. Välittäjällä on oikeus saada korvaus jo tekemästään työstä ja kuluista.
Jos sopimus on toistaiseksi voimassa oleva (eli määräajan jälkeen jatkettu), sen voi tyypillisesti irtisanoa kahden viikon varoitusajalla. Käy toimeksiantosopimuksen irtisanominen koskevat pykälät läpi erityisen tarkasti.
7. Liitteet ja myyjän vastuu
Sopimuksen liitteenä pitää olla kaikki oleelliset paperit: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, energiatodistus ja niin edelleen. Välittäjän kuuluu hankkia nämä, mutta sinun velvollisuutesi on kertoa kaikki, mitä asunnosta tiedät – rehellisesti. Älä koskaan kaunistele tai salaa esimerkiksi tulevia putkiremontteja tai vanhoja kosteusvaurioita. Se kostautuu myöhemmin.
Sopimuksen pikadiagnoosi: Tarkistuslista asunnon myyjälle
Tämän taulukon avulla voit nopeasti arvioida saamasi sopimusluonnoksen. Käy kohdat läpi ja mieti, onko kaikki kunnossa vai onko neuvottelun paikka.
| Kohta | Mitä tarkistaa? | Arvio |
|---|---|---|
| Välityspalkkio | Onko prosentti/hinta selkeä? Mistä se lasketaan? Onko piilokuluja? | OK / Neuvottele |
| Sopimusaika | Onko se enintään 4 kuukautta? Jatketaanko automaattisesti? | OK / Korjaa |
| Irtisanominen | Mitkä ovat ehdot ja kulut, jos haluat purkaa sopimuksen? | OK / Selvitä |
| Markkinointi | Onko toimenpiteet ja kanavat eritelty konkreettisesti? | OK / Vaadi tarkennus |
| Vastuuhenkilö | Onko oma välittäjäsi nimetty sopimukseen? | OK / Lisää nimenomaisesti |
Lopuksi: Luota ammattilaiseen, mutta tunne oikeutesi
Hyvä välittäjä ei piilottele mitään, vaan käy sopimuksen kanssasi läpi avoimesti ja vastaa kaikkiin kysymyksiisi. Muista, että toimeksiantosopimus on työkalu onnistuneeseen myyntiin, ei ansa. Sen tarkoitus on tehdä kaupanteosta sujuvaa kaikille.
Tiedämme, että asunnon myynti on valtava juttu ja sopimusviidakko voi tuntua uuvuttavalta. Se on täysin normaalia. Jos jokin kohta sopimuksessa mietityttää tai haluat kokeneen ammattilaisen mielipiteen, älä epäröi olla yhteydessä. Autamme mielellämme varmistamaan, että asuntokauppasi etenee turvallisesti ja juuri niin kuin pitääkin.
Ota yhteyttä, niin katsotaan yhdessä asiasi kuntoon – ilman sitoumuksia. Löydät yhteystietomme täältä.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on suurin virhe, jonka asunnon myyjä voi tehdä toimeksiantosopimuksen kanssa?
Ehdottomasti suurin virhe on allekirjoittaa sopimus lukematta sitä kunnolla. Erityisesti palkkioon, sopimusaikaan ja irtisanomisehtoihin liittyvät epäselvyydet voivat tulla kalliiksi. Älä oleta mitään, vaan varmista, että ymmärrät jokaisen kohdan.
Voiko välityspalkkiosta neuvotella?
Kyllä, todellakin! Välityspalkkio ei ole kiveen hakattu, vaan se on neuvoteltavissa oleva osa sopimusta. Välittäjät kilpailevat toimeksiannoista, joten perustellulle neuvotteluvaralle on lähes aina tilaa. Muista kuitenkin, että halvin ei aina ole paras.
Kauanko toimeksiantosopimus on voimassa?
Kuluttajansuojalaki on tässä selkeä: määräaikainen sopimus voi olla kerrallaan voimassa enintään neljä kuukautta. Tämän jälkeen sopimus päättyy, ellei sen jatkamisesta sovita erikseen. Varo sopimuksia, joissa on automaattinen jatkumisehto.
Mitä tapahtuu, jos irtisanon toimeksiantosopimuksen kesken kauden?
Jos irtisanot määräaikaisen sopimuksen ennen sen päättymistä, joudut todennäköisesti korvaamaan välittäjälle aiheutuneet kohtuulliset kulut, kuten markkinointi- ja asiakirjakustannukset. Tarkat ehdot ja mahdolliset kulut löytyvät aina sopimuksestasi.