Asunnon myyntiprosessissa neljän kuukauden rajapyykki on merkittävä hetki. Laki rajaa ensimmäisen toimeksiantosopimuksen enimmäispituuden kuluttajan kanssa neljään kuukauteen, ja jos koti ei ole vielä löytänyt uutta omistajaa, herää kysymys: 4 kuukauden myyntisopimus, mitä sen jälkeen?
Kohtaamme tämän tilanteen työssämme Vaasan seudulla jatkuvasti. Kyse ei ole epäonnistumisesta, vaan strategisesta välietapista – hetkestä, jolloin pysähdytään analysoimaan dataa ja tehdään yhdessä suunnitelma tehokkaista jatkotoimista.
Me Optima LKV:llä emme odottele sopimuksen umpeutumista, vaan seuraamme myynnin etenemistä aktiivisesti ja valmistaudumme tähän hetkeen etukäteen. Tässä artikkelissa avaan rehellisesti, mitä prosessissa tapahtuu, miksi asunto ei ehkä ole mennyt kaupaksi ja miten jatkamme työtä sen myymiseksi.
Miksi asunto ei ole vielä myyty? Rehellinen analyysi
Kun asunto ei myy odotetussa ajassa, syyt ovat usein selkeitä. Turha kaunistelu ei auta, joten käymme tilanteen asiakkaan kanssa aina avoimesti läpi. Yleisimmät syyt ovat:
- Hinta: Hinta on lähes poikkeuksetta suurin yksittäinen syy. Jos pyyntihinta on markkinatilanteeseen nähden liian korkea, ostajat eivät tee tarjouksia. Markkina määrittää hinnan, ei myyjän toive. Seuraamme Vaasan ja lähialueiden toteutuneita kauppahintoja jatkuvasti, joten meillä on tarkka kuva oikeasta hintatasosta.
- Markkinatilanne: Asuntomarkkina elää. Korot, taloustilanne ja ostajien luottamus vaikuttavat suoraan kysyntään. Välillä markkina on yksinkertaisesti hitaampi, ja myyntiajat venyvät kaikilla. Esimerkiksi kesälomakausi tai joulunpyhät voivat hetkellisesti hiljentää kaupankäyntiä.
- Asunnon kunto tai ominaisuudet: Pienetkin puutteet, kuten vanhentuneet pinnat, epäsiisteys tai voimakkaat tuoksut, voivat karkottaa ostajia. Joskus asunnon pohjaratkaisu tai sijainti ei kohtaa senhetkisen ostajakunnan tarpeita. Tällöin markkinoinnilla on korostetun tärkeää löytää juuri oikea ostajaprofiili.
- Markkinointi: Onko markkinointi tavoittanut oikeat ihmiset? Ovatko valokuvat ja myyntiteksti edustavia ja houkuttelevia? Joskus markkinointistrategiaa pitää terävöittää. Se voi tarkoittaa ammattilaisen stailausta, uusia kuvia eri kuvakulmista tai videon tuottamista. Onko kohde ollut esillä vain Etuovessa ja Oikotiellä vai onko hyödynnetty myös sosiaalisen median kohdennettuja kampanjoita?
4 kuukauden myyntisopimus – mitä sen jälkeen tapahtuu?
Kun neljän kuukauden sopimusjakso lähenee loppuaan, emme vain lähetä jatkosopimusta allekirjoitettavaksi. Prosessimme tavoite on kääntää kurssi ja saada asuntosi kaupaksi.
Ensimmäinen askel: Yhteinen tilannekatsaus
Kutsumme sinut palaveriin joko toimistollemme Vaasan keskustaan tai etäyhteydellä. Tapaamisessa käymme läpi:
- Myynnin data: Kuinka monta näyttökertaa ilmoituksilla on ollut? Montako yhteydenottoa on tullut? Mitä palautetta yleis- ja yksityisesittelyissä käyneet ovat antaneet?
- Markkinadata: Mitä vastaavia asuntoja alueella on myyty ja mihin hintaan? Miten markkina on kehittynyt viime kuukausina?
- Rehellinen analyysi: Näiden tietojen pohjalta annamme suoran näkemyksemme siitä, miksi kauppaa ei ole vielä syntynyt.
Toinen askel: Uusi strateginen suunnitelma
Analyysin pohjalta luomme konkreettisen suunnitelman jatkotoimista. Emme jatka samaan malliin, vaan teemme aktiivisia muutoksia. Suunnitelma voi sisältää esimerkiksi:
- Hintatarkistus: Jos data osoittaa hinnan esteeksi, suosittelemme realistista hinnanmuutosta. Perustelemme suosituksemme aina tarkalla markkinadatalla, emme mutu-tuntumalla.
- Markkinoinnin tehostaminen: Otammeko uudet, vuodenaikaan sopivat valokuvat? Teemmekö kohdennetun somemainoskampanjan tietylle ostajaryhmälle? Muokkaammeko myyntitekstiä korostamaan eri piirteitä? Joskus jo ilmoituksen pääkuvan vaihtaminen piristää myyntiä merkittävästi.
- Pienet parannukset kohteessa: Suosittelemmeko pientä pintaremonttia, ammattilaisen tekemää myyntistailausta tai tavaroiden karsimista? Pienillä muutoksilla voi olla valtava psykologinen vaikutus ostajiin.
Kolmas askel: Toimeksiantosopimuksen jatkaminen
Kun olemme yhdessä sopineet jatkosuunnitelmasta, allekirjoitamme jatkosopimuksen. Jatkosopimus on usein alkuperäistä lyhyempi, esimerkiksi 2–3 kuukauden mittainen. Se on juridinen asiakirja, joka antaa meille valtuudet jatkaa asuntosi myyntiä sovituilla ehdoilla. Välityspalkkio ja muut ehdot pysyvät samoina, ellei toisin sovita.
Kannattaako välittäjää vaihtaa sopimuskauden jälkeen?
Vaikka luonnollisesti toivomme yhteistyön jatkuvan, on tilanteita, joissa vaihto voi olla perusteltua. Harkitse uutta välittäjää, jos:
- Kommunikaatio ei toimi: Jos välittäjä ei vastaa puheluihin, et saa säännöllisesti raportteja tai tunnet olevasi pimennossa, luottamus on mennyttä.
- Välittäjä on passiivinen: Jos ainoa toimenpide on ollut ilmoituksen jättäminen portaaleihin eikä aktiivisia myyntitoimia tai ehdotuksia ole tehty neljään kuukauteen, välittäjä ei tee työtään kunnolla.
- Näkemykset eroavat täysin: Jos olet saanut välittäjältä dataan perustuvan suosituksen esimerkiksi hinnan laskemisesta, mutta et ole valmis siihen, yhteistyön jatkaminen ei välttämättä ole hedelmällistä. Tällöin on kuitenkin hyvä kysyä itseltään, onko ongelma välittäjässä vai omissa odotuksissa.
Kokemuksemme mukaan välittäjän vaihtaminen kesken prosessin on usein raskasta ja hidastaa myyntiä. Uusi välittäjä joutuu aloittamaan kaiken alusta: tutustumaan kohteeseen, kuvaamaan, luomaan markkinointimateriaalit ja keräämään dataa. Jos nykyinen välittäjäsi on aktiivinen, kommunikoiva ja dataan perustuva ammattilainen, yhteistyön jatkaminen on lähes aina tehokkain tie onnistuneeseen asuntokauppaan.
Yhteenveto: 4 kuukautta on välietappi, ei päätepysäkki
Neljän kuukauden myyntijakson päättyminen ilman kauppaa ei ole päätepysäkki, vaan välietappi. Se ei tarkoita, että asunnossasi olisi vikaa, vaan että tarvitaan uusi, terävöitetty strategia.
Me Optima LKV:llä näemme tämän hetken mahdollisuutena. Meillä on jo hallussamme neljän kuukauden aikana kertynyt arvokas data ja palaute. Tämän tiedon avulla hienosäädämme myyntistrategian ja kohdennamme toimenpiteet juuri oikein. Emme aloita nollasta, vaan jatkamme vahvalta pohjalta kohti yhteistä tavoitettamme: asuntosi myymistä parhaaseen mahdolliseen hintaan.
Jos asuntosi myyntisopimus on päättymässä ja pohdit jatkoa, ota meihin yhteyttä. Käydään tilanteesi läpi avoimesti ja ilman sitoumuksia. Luodaan yhdessä suunnitelma, joka toimii.
Usein kysytyt kysymykset
Maksaako toimeksiantosopimuksen jatkaminen erikseen?
Ei maksa. Sopimuksen jatkaminen on maksutonta. Välityspalkkio veloitetaan sovitun prosentin mukaisesti vain onnistuneesta kaupasta, aivan kuten alkuperäisessäkin sopimuksessa. Jatkosopimuksella vain pidennetään myyntiaikaa.
Kuinka pitkäksi aikaa sopimusta yleensä jatketaan?
Jatkosopimuksen pituus on neuvoteltavissa. Yleensä suosittelemme lyhyempää, 2–3 kuukauden jatkoaikaa. Se on riittävän pitkä aika uusien strategioiden toteuttamiseen ja tulosten näkemiseen, mutta pitää samalla prosessin napakkana. Tärkeintä on sopia jaksosta, joka tuntuu molemmista osapuolista järkevältä.
Voiko sopimusta jatkaa, jos en halua laskea hintaa?
Kyllä voi, sillä päätös hinnasta on aina sinun. Keskustelemme kuitenkin avoimesti, mitä se tarkoittaa myyntiajan kannalta. Jos markkinadata selkeästi osoittaa hinnan olevan yläkanttiin, myynnin jatkaminen samalla hinnalla todennäköisesti pidentää prosessia. Tehtävämme on antaa rehellinen suosituksemme, mutta kunnioitamme aina päätöstäsi.
Mitä tapahtuu, jos löydänkin ostajan itse jatkosopimuksen aikana?
Vastaus riippuu toimeksiantosopimuksen ehdoista. Yleisin Suomessa käytetty sopimustyyppi on yksinmyyntisopimus. Se tarkoittaa, että välitysliike on oikeutettu palkkioon riippumatta siitä, kuka ostajan löytää sopimuksen voimassaoloaikana. Tämä kattaa välittäjän tekemän markkinointityön ja investoinnit, jotka ovat edistäneet kaupan syntyä.
Vaikuttaako pitkä myyntiaika asunnon houkuttelevuuteen?
Kyllä se voi vaikuttaa. Jos sama kohde on myynnissä pitkään samalla hinnalla ja samoilla kuvilla, se saattaa herättää ostajissa kysymyksiä. Juuri siksi emme vain jatka sopimusta, vaan teemme aktiivisia muutoksia markkinointiin ja strategiaan. Uudet kuvat, eri myyntikulma tai hintatarkistus saavat kohteen näyttämään markkinassa taas tuoreelta.