Kiinteistönvälittäjän palkkion saa vain onnistuneesta kaupasta. Jos asunto ei myy, palkkiota ei makseta – näin ainakin teoriassa. Käytännössä myyjä voi silti saada yllättävän laskun, vaikka koti jäisi myymättä. Syy on lähes aina epäselvä toimeksiantosopimus, jossa palkkiota ja kuluja ei ole eroteltu toisistaan.
Myyjän yleisin virhe on luulla, että lauseke ”palkkio vain kaupasta” kattaa kaikki mahdolliset kulut. Se on väärinkäsitys. Alalla puhutaan kahdesta eri asiasta: välityspalkkiosta ja kuluista. Niiden ero on syytä tuntea ennen sopimuksen allekirjoittamista.
- Välityspalkkio on välittäjän korvaus työstä, joka johtaa kauppaan. Se on tyypillisesti prosenttiosuus velattomasta kauppahinnasta tai kiinteä summa, ja se maksetaan ainoastaan, jos kauppa toteutuu.
- Kulut ovat konkreettisia, välittäjästä riippumattomia kustannuksia, joita myyntiprosessista syntyy. Näitä ovat esimerkiksi asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus, lainhuutotodistus ja rasitustodistus, sekä markkinointimateriaalit.
Ongelmat alkavat, jos sopimuksessa ei lue selvästi, kuka kulut maksaa ja milloin.
Läpinäkyvä sopimus erottelee palkkion ja kulut selvästi
Reilu toimeksiantosopimus on yksiselitteinen: se erottelee tarkasti, mikä kuuluu palkkioon ja mistä veloitetaan erillisiä kuluja. Tämä on läpinäkyvän toiminnan ydin.
Käytännössä sopimuksessa on oltava oma kohta kuluille. Siinä listataan, mitä kuluja toimeksiannosta voi syntyä ja mikä on niiden euromääräinen katto. Yleensä nämä ovat asiakirjakuluja, joiden hinta asettuu 100–500 euron haarukkaan taloyhtiöstä ja tarvittavista dokumenteista riippuen.
Ratkaiseva kysymys kuuluu: milloin nämä kulut lankeavat myyjän maksettavaksi?
Reilu sopimus kirjaa, että välitysliike kantaa riskin ja maksaa kulut, jos asunto ei mene kaupaksi sopimuskauden aikana eikä myyjä riko sopimusta. Myyjän maksettavaksi ne tulevat yleensä vain kahdessa tilanteessa:
- Myyjä peruu toimeksiannon kesken sopimuskauden. Jos myyjä tulee katumapäälle, on kohtuullista, että hän korvaa välittäjälle jo syntyneet konkreettiset kustannukset.
- Myyjä kieltäytyy hyväksymästä täyden hinnan tarjousta. Jos välittäjä hankkii ostajan, joka on valmis maksamaan pyydetyn hinnan, mutta myyjä perääntyy kaupasta ilman perustetta, välittäjä on täyttänyt tehtävänsä. Tällöin hän voi veloittaa kulut tai jopa sopimussakon.
Jos sopimuskausi taas päättyy tuloksetta eikä kumpikaan ole rikkonut sopimusta, läpinäkyvässä mallissa myyjälle ei koidu kuluja. Sopimuksessa voi kuitenkin olla ehto, jonka mukaan myyjä korvaa tietyt eritellyt kulut myös tuloksettoman myyntijakson jälkeen. Siksi sopimus on luettava tarkasti.
Varo näitä sudenkuoppia toimeksiantosopimuksessa
Kaikki välittäjät eivät ole yhtä avoimia. Asunnonmyyjän kannattaa olla erityisen tarkkana, jos sopimuksessa on epämääräisiä kirjauksia. Hälytyskellojen pitäisi soida, jos sopimusteksti on vaikeaselkoinen tai välittäjä vastaa kysymyksiin vältellen.
Kiinnitä huomiota erityisesti näihin kohtiin:
1. Kulujen erittelyn puuttuminen: Jos sopimuksessa lukee vain, että ”myyjä korvaa välittäjälle aiheutuneet kulut”, olet astumassa miinaan. Vaadi tarkka erittely siitä, mitä nämä kulut ovat, mitä ne maksavat ja milloin ne veloitetaan. Ilman euromääräistä kattoa annat välittäjälle avoimen valtakirjan kuluttaa rahojasi.
2. Markkinointikulujen piilottaminen: Ammattivalokuvaus, videot ja digitaalinen näkyvyys maksavat. Selvitä, mitkä markkinointitoimet kuuluvat palkkioon ja mitkä ovat erikseen veloitettavia lisäpalveluita. Reilu välittäjä kertoo nämä etukäteen ja kirjaa ne sopimukseen. Kysy suoraan: ”Jos kauppaa ei synny, maksavatko nämä minulle jotain?”
3. Vakiokorvaus ja sopimussakko: Toimeksiantosopimuksessa voi olla ehto vakiokorvauksesta. Se on ennalta sovittu summa, jonka myyjä maksaa, jos hän rikkoo sopimusta. Yleensä se lankeaa maksettavaksi, jos myyjä rikkoo yksinmyyntisopimusta – eli myy asunnon itse tai toisen välittäjän kautta sopimuskauden aikana. Ehto on laillinen, mutta korvauksen on oltava kohtuullinen ja selkeästi sopimuksessa ilmaistu.
Muista, että toimeksiantosopimus on juridisesti sitova asiakirja. Se suojaa molempia osapuolia: välittäjää turhilta kuluilta ja myyjää yllättäviltä laskuilta. Huolellisesti laadittu sopimus on ammattitaitoisen ja luotettavan välittäjän tunnusmerkki.
Kaikki kiteytyy riskienhallintaan. Voit nukkua yösi rauhassa, kun sopimus takaa kaksi asiaa: kiinteistönvälittäjän palkkio, jos asunto ei mene kaupaksi, on nolla, ja mahdolliset kulukorvaukset on rajattu vain selkeisiin sopimusrikkomuksiin. Silloin tiedät, että välittäjän tavoite on sama kuin sinunkin: onnistunut asuntokauppa parhaaseen mahdolliseen hintaan.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko välitysliike vaatia kuluja, vaikka sopimuksessa lukee ”palkkio vain toteutuneesta kaupasta”?
Kyllä voi. Lauseke koskee vain välityspalkkiota, ei erikseen sovittuja kuluja. Välittäjä voi veloittaa kuluja vain, jos ne on eritelty toimeksiantosopimuksessa ja niiden maksuehdoista on sovittu (esimerkiksi sopimuksen purkaminen myyjän aloitteesta). Jos kuluista ei ole mitään mainintaa, niitä ei voi periä.
Mitä tarkoittaa vakiokorvaus sopimussaktona?
Se on sopimuksessa ennalta määritelty korvaus sopimusrikkomuksesta. Yleensä se tulee maksettavaksi, jos myyjä rikkoo yksinmyyntisopimusta myymällä kohteen itse tai toisen välittäjän kautta kesken sopimuskauden. Korvauksen on oltava kohtuullinen ja selkeästi sopimukseen kirjattu.
Onko toimeksiantosopimuksen irtisanominen ilmaista, jos asunto ei myy?
Jos sopimuskausi päättyy tuloksettomana, sopimus yleensä raukeaa ilman kuluja. Jos taas irtisanot voimassa olevan sopimuksen itse kesken kauden, joudut todennäköisesti korvaamaan välittäjälle jo syntyneet, sopimuksessa eritellyt kulut. Tämä kannattaa aina tarkistaa sopimuksesta.
Miksi joutuisin maksamaan markkinointikuluja, jos en saanut yhtään tarjousta?
Maksuvelvollisuus syntyy, jos sopimuksessa on sovittu kulujen korvaamisesta myyjän peruessa toimeksiannon. Tarjousten määrä ei vaikuta asiaan. On kuitenkin tärkeää, että ehto on selkeä ja kohtuullinen. Epäselvä tai kohtuuton vaatimus ei välttämättä ole pätevä.