Fastighetsmäklaren får arvode endast för en lyckad affär. Om bostaden inte säljs betalas inget arvode – så i alla fall i teorin. I praktiken kan säljaren ändå få en oväntad faktura, även om hemmet blir osålt. Orsaken är nästan alltid ett otydligt uppdragsavtal där arvode och kostnader inte har separerats från varandra.
Säljarens vanligaste misstag är att tro att klausulen ”arvode endast vid affär” täcker alla möjliga kostnader. Det är ett missförstånd. Inom branschen talar man om två separata saker: förmedlingsarvode och kostnader. Det är viktigt att känna till skillnaden innan man skriver under avtalet.
- Förmedlingsarvodet är mäklarens ersättning för arbete som leder till en affär. Det är vanligtvis en procentandel av det skuldfria försäljningspriset eller en fast summa, och betalas endast om affären genomförs.
- Kostnader är konkreta kostnader som uppstår i säljprocessen, oberoende av mäklaren. Dessa är till exempel dokument som disponentintyg, lagfartsbevis och gravationsbevis, samt marknadsföringsmaterial.
Problemen börjar om det inte tydligt framgår av avtalet vem som betalar kostnaderna och när.
Ett transparent avtal skiljer klart mellan arvode och kostnader
Ett skäligt uppdragsavtal är entydigt: det anger exakt vad som ingår i arvodet och vad som debiteras som separata kostnader. Detta är kärnan i transparent verksamhet.
I praktiken måste avtalet ha en egen punkt för kostnader. Där listas vilka kostnader uppdraget kan medföra och vad taket för dem är i euro. Vanligtvis är detta dokumentkostnader, som brukar ligga mellan 100 och 500 euro beroende på bostadsbolag och nödvändiga dokument.
Den avgörande frågan är: när faller dessa kostnader på säljarens ansvar att betala?
Ett skäligt avtal anger att förmedlingsbolaget bär risken och betalar kostnaderna om bostaden inte säljs under avtalsperioden och säljaren inte bryter avtalet. Säljaren blir vanligtvis ansvarig för betalning endast i två situationer:
- Säljaren avbryter uppdraget under avtalsperioden. Om säljaren ändrar sig är det rimligt att denne ersätter mäklaren för redan uppkomna konkreta kostnader.
- Säljaren vägrar acceptera ett bud på fullt pris. Om mäklaren hittar en köpare som är villig att betala det begärda priset, men säljaren drar sig ur affären utan grund, har mäklaren fullgjort sitt uppdrag. I så fall kan mäklaren debitera kostnaderna eller till och med ett avtalsvite.
Om avtalsperioden däremot löper ut utan resultat och ingen av parterna har brutit avtalet, uppstår i den transparenta modellen inga kostnader för säljaren. Avtalet kan dock innehålla ett villkor om att säljaren ersätter vissa specificerade kostnader även efter en resultatlös försäljningsperiod. Därför bör avtalet läsas noggrant.
Undvik dessa fallgropar i uppdragsavtalet
Alla mäklare är inte lika öppna. Bostadssäljaren bör vara särskilt uppmärksam om avtalet innehåller vaga formuleringar. Varningsklockorna bör ringa om avtalstexten är svårbegriplig eller om mäklaren undviker att svara på frågor.
Var särskilt uppmärksam på följande punkter:
1. Avsaknad av kostnadsspecifikation: Om avtalet bara anger att ”säljaren ersätter mäklaren för uppkomna kostnader” är du på väg att kliva på en mina. Kräv en exakt specifikation av vilka dessa kostnader är, vad de kostar och när de debiteras. Utan ett tak i euro ger du mäklaren fria händer att spendera dina pengar.
2. Dolda marknadsföringskostnader: Professionell fotografering, videor och digital synlighet kostar. Ta reda på vilka marknadsföringsåtgärder som ingår i arvodet och vilka som är separat debiterade tilläggstjänster. En rättvis mäklare berättar detta i förväg och skriver in det i avtalet. Fråga direkt: ”Om affären inte blir av, kostar detta mig något?”
3. Standardersättning och avtalsvite: Uppdragsavtalet kan innehålla ett villkor om standardersättning. Det är en i förväg avtalad summa som säljaren betalar om denne bryter avtalet. Vanligtvis blir den aktuell om säljaren bryter mot ensamförsäljningsavtalet – det vill säga säljer bostaden själv eller via en annan mäklare under avtalsperioden. Villkoret är lagligt, men ersättningen måste vara skälig och tydligt angiven i avtalet.
Kom ihåg att uppdragsavtalet är ett juridiskt bindande dokument. Det skyddar båda parter: mäklaren mot onödiga kostnader och säljaren mot oväntade fakturor. Ett noggrant utformat avtal är kännetecknet för en professionell och pålitlig mäklare.
Allt handlar om riskhantering. Du kan sova gott om natten när avtalet garanterar två saker: fastighetsmäklarens arvode om bostaden inte säljs är noll, och eventuella kostnadsersättningar är begränsade till klara avtalsbrott. Då vet du att mäklarens mål är detsamma som ditt: en lyckad bostadsaffär till bästa möjliga pris.
Vanliga frågor
Kan förmedlingsbolaget kräva kostnader även om avtalet anger ”arvode endast vid genomförd affär”?
Ja, det kan det. Klausulen gäller endast förmedlingsarvodet, inte separat avtalade kostnader. Mäklaren kan endast debitera kostnader om de är specificerade i uppdragsavtalet och betalningsvillkoren för dem har avtalats (till exempel att avtalet hävs på säljarens initiativ). Om kostnaderna inte nämns alls kan de inte tas ut.
Vad innebär standardersättning som avtalsvite?
Det är en i avtalet i förväg definierad ersättning för avtalsbrott. Den blir vanligtvis betalningsskyldig om säljaren bryter mot ensamförsäljningsavtalet genom att sälja objektet själv eller via en annan mäklare under avtalsperioden. Ersättningen måste vara skälig och tydligt angiven i avtalet.
Är det kostnadsfritt att säga upp uppdragsavtalet om bostaden inte säljs?
Om avtalsperioden löper ut utan resultat upphör avtalet vanligtvis utan kostnader. Om du däremot själv säger upp ett gällande avtal under avtalsperioden, blir du sannolikt skyldig att ersätta mäklaren för redan uppkomna, i avtalet specificerade kostnader. Detta bör man alltid kontrollera i avtalet.
Varför skulle jag behöva betala marknadsföringskostnader om jag inte fick något bud alls?
Betalningsskyldigheten uppstår om avtalet innehåller en bestämmelse om ersättning av kostnader när säljaren avbryter uppdraget. Antalet bud påverkar inte saken. Det är dock viktigt att villkoret är tydligt och skäligt. Ett otydligt eller oskäligt krav är inte nödvändigtvis giltigt.